Ontwikkelaars: Alles goud wat er blinkt

Het gaat de projectontwikkelaars goed. Na een aantal jaren van stagnerende productie, meldden de ontwikkelaars dit jaar zoveel projecten aan die daadwerkelijk gerealiseerd worden, dat de Top Ontwikkelaars zoals voor de crisis weer uit 101 partijen bestaat. Bart Meijer van MRP: ‘Iedereen is nu net zo vurig optimistisch als ze een paar jaar geleden vurig pessimistisch waren.’ Bas van Veggel van COD: ‘Alles wat we aanraken wordt van goud.’

Van Veggel en Meijer vertegenwoordigden de nummers 1 en 2 op die lijst en weten alles van het nieuwe ontwikkelen. Zij hebben de crisis gebruikt om tegen bodemprijzen goede ontwikkellocaties in te kopen. Die kunnen ze nu goed verhuren en verkopen nu de markt naar grote hoogte is gestuwd. Ze konden laag inkopen, omdat ze in tegenstelling tot veel andere partijen kapitaalkrachtige aandeelhouders en partners hadden die niet afhankelijk waren van de bank. Er zijn meer van dit soort ontwikkelaars voor wie de crisis juist een geluk bij een ongeluk betekende. Meestal zijn dat bedrijven in particuliere handen als Maarsen Groep, Kroonenberg, Heren2, Caransa Groep, Ivy Group, Segesta, Leyten en Zadelhoff.
Zo’n toegang tot kapitaal is misschien gemakkelijk, maar dít is niet Het Nieuwe Ontwikkelen. De nieuwe manier van ontwikkelen was het thema tijdens een PropertyNL Briefing, waar naast Van Veggel en Meijer ook Michel Leemhuis (Kadans Science Partner), Gerad Schoenaker (Sens Real Estate) en Toon Haverals (Life) spraken. Ontwikkelaars hebben diverse manieren gevonden om hun risicoprofiel te verlagen. Hoewel ze allemaal een verschillende aanpak hebben, opereren ze opvallend veel op dezelfde wijze, die afwijkt van wat voor de crisis gebruikelijk was:

1. Klant is koning
Nieuwe ontwikkelaars zeggen het niet alleen, ze menen het ook. Als er vroeger ‘klant’ werd gezegd, werd eigenlijk de aandeelhouder bedoeld. Nu is de klant de gebruiker van het gebouw, waarbij er niet vanuit het gebouw, maar vanuit de gebruiker wordt gedacht. De crisis heeft geleerd dat alles staat of valt met de verhuur en dat traditioneel asset management daarin te kort schiet. De ontwikkelaar moet weten wat zijn huurder doet en denkt, zodat hij snel op veranderingen kan inspelen.
De nieuwe ontwikkelaar is een dus full service provider, die steeds verdergaand in de business van zijn huurder zit. Dat gaat van het aantrekken van flexibele kantoorverhuurders en het opzetten van hippe koffiebarretjes in de lounge tot het zelf opzetten van broedplaatsen en het aanbieden van startersfinancieringen. Voor winkels doet omzetgerelateerde huur opgang en bij woningen is het co-makership uitgevonden.

2. Samenwerken
Tegenwoordig hebben we een deeleconomie, dus het is samenwerken wat de klok slaat. De nieuwe ontwikkelaar heeft een kleine kernorganisatie (bijvoorbeeld COD: 10 medewerkers, Top Vastgoed: 2, City Pads: 6). Daaromheen wordt in netwerken samengewerkt met andere organisaties. Van Veggel: ‘Voor de crisis was samenwerking tussen MAB en Multi echt ondenkbaar, maar nu koppelen we ons kapitaal en onze expertise aan die van anderen.’ COD werkt bijvoorbeeld voor het NHow Amsterdam RAI Hotel samen met Being Development.
Deelnemingen in elkaar zijn ook gebruikelijker dan vroeger. Borghese heeft een 50% aandeel in COD, waarbij de samenwerking veel verder gaat dan alleen kapitaal investeren. COD op zijn beurt heeft weer een aandeel in B-Amsterdam. Kadans heeft een samenwerking met Oak Tree, waarbij de investeerder niet alleen kapitaal levert.

3. Diversiteit aan kapitaal
Met de crisis viel de bank als financier weg, de traditionele kapitaalbron van de ontwikkelaar. Hoewel banken zich weer in het spel mengen, hebben ontwikkelaars inmiddels een diversiteit aan kapitaalbronnen ontdekt die per project kunnen verschillen. Dat gaat van puur gedelegeerd ontwikkelen tot werken met een earn-out regeling met een belegger of het aantrekken van stille vennoten. Er kan vroeg in het traject verkocht worden aan de belegger, waarbij die ook tekent voor de financiering. Institutionele beleggers als Bouwinvest en Syntrus Achmea liften op die manier mee op de bagagedrager van de ontwikkelaar.

Ook zijn buitenlandse investeerders als financier zijn in het gat besprongen: zo wordt Megastores van MRP gefinancierd door het Japanse Nomura, terwijl het ontwikkelingsvehikel zelf een joint venture is tussen MRP en investeringsmaatschappij CQS. Maanplein in Den Haag van COD en Borghese wordt gefinancierd door het internationale GreenOak.

4. Diversiteit aan ontwikkelingen
De nieuwe ontwikkelaar doet veel meer verschillende soorten ontwikkelingen dan vroeger. Pur sang kantoorontwikkelaar OVG ontwikkelt woningen op de Zuidas. Vorm doet niet alleen nieuwbouw, maar heeft een aparte organisatie voor transformaties opgericht. Ook is er binnen de verschillende functies meer diversiteit. Er zijn studenten-, starters- en seniorenwoningen en kantoren zijn regulier, maar kunnen ook broedplaatsen zijn of geschikt voor het nieuwe werken.

5.Herontwikkelen
Herontwikkelen of transformeren is het devies. Nieuwbouw gebeurt wel, maar nauwelijks meer in de groene wei. Nieuwbouw vindt vooral plaats bij transformatie, die dan veelal niet alleen een enkel gebouw betreft. Hele gebieden verkleuren, waarbij de huidige cashflow van nog zittende huurders ontwikkelaars een rustig tempo gunnen. Zo heeft Heren2 alvast positie ingenomen op de Oranjewerf in Amsterdam-Noord, waar momenteel nog Damen Shipyards zit.

6. Flexibileit
Nu transformaties zo populair zijn, lopen ontwikkelaars tegen de fysieke grenzen van het gebouw aan. Een kantoor is niet zomaar om te bouwen tot woning. Hoe risicoverlagend zou het zijn als dat wel kon? Dan kon niet alleen het gebouw goedkoper getransformeerd worden als de vraag anders wordt, maar kon tot het laatste moment de gebruiksfunctie nog open liggen.
© Bregman Bedrijfsmakelaardij 2018  |  Sitemap  |  Privacyverklaring